规划“中国第一高楼” 无人接盘!
曾规划“中国第一高楼”、起拍价130 44亿元、围观人数超3万……众多引
2023-07-09曾规划“中国第一高楼”、起拍价130.44亿元、围观人数超3万……众多引人关注的标签之下,标的却在近日流拍。
上海证券报记者注意到,上述标的系世茂深港国际中心,包括规划建设668米最高塔,超过592.5米的平安金融中心、632米的上海中心大厦,建成后将刷新“中国第一高楼”纪录。
此次流拍在意料之中。在业内人士看来,起拍价超百亿的大型综合体项目,当下对任何一家开发商都是一个巨大考验,之后还要应对长周期开发所需资金、项目背后债权关系、入市后招商等问题。
(资料图片)
标的背后的深圳市世茂新里程实业有限公司(下称“深圳世茂”),系ST世茂的二级控股子公司。如今,ST世茂也面临众多考验。
超130亿标的无人竞拍
竞拍信息显示,深圳世茂名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物,评估价约163.05亿元,起拍价130.44亿元,被称为7年来司法拍卖最高估值资产。
不过,在起拍价相比评估价打八折后,截至拍卖结束无一人报名,但是有超过700人关注,超过3万人围观。
上述项目会受到如此关注,主要是规划了一座超高层建筑,定位为粤港合作的标志项目、深圳东部新地标。该建筑最初规划是超700米的“中国第一高楼”,后来被降低至约600米,但建成后也将是“中国第一高楼”“世界第二高楼”。
2018年3月,深圳世茂方面透露,规划超600米的超高层建筑必须在首期开工项目内,3年内完成进度的50%,5年内整个项目必须完工。
如今过去5年,整体项目进展不及预期。此次法拍标的为12宗地,有6宗进行开发,1宗集中商业及T3办公楼建设了19万㎡,还有1块地建了营销中心,6块地挖了地基。
图为:世茂深港国际中心在建工程
按照此前规划,12宗地包含集中商业及T3办公楼用地及地上物、4宗写字楼用地(2栋250米、1栋338米、1栋500米)、4宗公配用地(包含营销中心),以及幼儿园、国际学校、绿地操场用地。
负责标的咨询事务人士表示,流拍后若无意外,世茂深港国际中心应该还会上架二拍,但具体时间不确定。
接盘后困难重重
初看质地不错的资产,为何无人敢拍?
世茂深港国际中心是ST世茂在深圳投资最大的项目,总投资超500亿元。2017年12月6日,ST世茂子公司福建世茂新里程投资发展有限公司以239.43亿元底价拿下,创下当时深圳土拍史上第二高总价的纪录。
项目约定开工日期2022年1月28日,竣工日期2025年7月28日,将建设集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。
过了6年,世茂深港国际中心从品牌地标,变成ST世茂进行债务化解的筹码。
在业内人士看来,一些房企受债务问题所困,继续出售重磅资产。不过,部分优质资产的体量非常大,一般房企无法承接消化,并且很多地块受制于城市规划等要求,对接盘方的要求比较苛刻。
此前上述标的竞拍,对参与竞拍方提出了一系列严格要求。其中,竞买人2016年经第三方审计总资产,须不低于2000亿元;应在内地和香港各有不少于(含)1家上市公司、在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑等。
同时,相关标的背后涉及多项债务。天眼查显示,深圳世茂被列为被执行人,执行总金额超过91亿元。
此外,深圳世茂牵涉33起诉讼,占比超过90%为被告,案由涉及商品房委托代理销售合同纠纷、申请诉前财产保全、买卖合同纠纷等。
牵涉中信信托
根据评估文件,12宗地有10宗设立了抵押权利,抵押权人为中信信托。
2017年,中信信托以世茂深港国际中心项目为底层资产,发行信托产品募集资金87亿元,用于支持世茂深港国际中心二期公寓和一期商办开发建设。
2022年2月,中信信托宣布,上述信托计划中的57亿元资金遇到兑付困难,世茂深港国际中心随之停工,成为上述项目走向法拍的主要原因之一。
记者注意到,上述项目停工后,由于建设合同纠纷,项目承建方中建三局申请财产保全措施,导致世茂深港国际中心项目二期的178套可售公寓被查封冻结,对应货值约20亿元,不久后105套公寓解封。
2022年,因与中信信托的纠纷,北京市第三中级人民法院对世茂深港国际中心项目的12宗土地查封,查封期限2022年8月25日至2025年8月24日,并查封及轮候查封项目中的283套房产,冻结深圳世茂100%股权。
天眼查显示,深圳世茂涉及26起被执行人中,有3起由中信信托申请、北京市第三中级人民法院执行,合计金额约90.95亿元。
2022年年报显示,ST世茂部分子公司财产被申请执行,执行标的金额共162.88亿元,占公司净资产比例39.91%,涉及中信信托金额占总执行标的金额的55.8%。
在业内人士看来,此类事件暴露了金融合作问题,也是房企和信托机构合作出现纠纷的一个案例。从今年很多房企债务问题看,都有明显的信托方面问题。
背后上市公司受困
上述标的在被法拍前,ST世茂一直在寻找买家。
2022年初,ST世茂对外推介了一个价值超740亿元资产包,世茂深港国际中心是价值最高的一项资产。如今,上述项目走上法拍之路,侧面凸显了ST世茂面临的困境。
截至2023年6月30日,ST世茂公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付,累计未按期支付中期票据“20沪世茂MTNO01”到期本息2540万元、“21沪世茂MTN001”到期利息1655万元、“21沪世茂MTNO02”到期本息1819万元、“20沪世茂 PPNO02”到期本息1956万元。
同时,ST世茂子公司累计未按期支付资产支持专项计划“希尔顿01”的资产支持证券退出款7亿元。公司及下属子公司有50.76亿元非公开市场银行和非银金融机构债务,未能按期支付。
当前,ST世茂仍面临流动性紧张的问题,融资渠道收窄、受限局面未改观,以及自2022年至今销售情况大幅度下滑的形势没有好转。
ST世茂表示,公司积极与上述债务相关金融机构/证券持有人协商妥善的解决方案,“20 沪世茂 MTN001”等债券的后续安排,将与有关各方商讨包括展期、票据置换等多元化债务化解方案,并召开持有人会议,保障和维护投资者合法权益。
(文章来源:上海证券报)
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